Ausreißer, Segmentierung und Prüfgrenzen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr
Bevor Kaufpreise im Vergleichswertverfahren ausgewertet werden, müssen sie bereinigt werden. Hier erfahren Sie, welche Vergleichspreise ausgeschieden werden, wie Sie auffällige Werte erkennen und warum statistische Auffälligkeit ein Prüfhinweis ist – kein Ausschlussgrund.
Inhalt (6 Abschnitte)
- Im Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise vor der Auswertung in drei Stufen bereinigt: Elimination nach § 4 LBG, statistische Prüfung und Einzelfallentscheidung.
- Prüfgrenzen wie das 1,96-Screening, die Tukey-Zäune oder der Grubbs-Test markieren auffällige Werte.
- Statistische Auffälligkeit ist ein Prüfhinweis, kein Ausschlussgrund – ausgeschieden wird nur, was beeinflusst oder nicht vergleichbar ist.
Warum Vergleichspreise bereinigen?
Der Vergleichswert ist nur so belastbar wie die Kaufpreise, auf denen er beruht. Nach § 4 Abs. 2 LBG zählen nur Kaufpreise aus dem redlichen Geschäftsverkehr, in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag und aus vergleichbaren Gebieten. Kaufpreise, die durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände beeinflusst sind, dürfen nach § 4 Abs. 3 LBG nur herangezogen werden, wenn dieser Einfluss wertmäßig erfasst und berichtigt werden kann – was in der Praxis kaum gelingt. Sie werden daher ausgeschieden; die ÖNORM B 1802-1 verlangt, die Auswahl zu dokumentieren.
Segmentierung: zuerst den richtigen Teilmarkt bilden
Vergleichspreise müssen einen einheitlichen Teilmarkt abbilden – gleiche Flächenwidmung, vergleichbare Lage, Grundstücksgröße und Bebauungsdichte. Kaufpreise aus anderen Teilmärkten, etwa Grünland neben Bauland, sind keine „Ausreißer“, sondern gehören in eine eigene Auswertung.
Datenbereinigung in drei Stufen
- 1Vergleichspreise eliminierenNach § 4 Abs. 2 und 3 LBG werden Kaufpreise ausgeschieden, die durch ungewöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände beeinflusst sind – etwa Arrondierungskäufe, Verkäufe unter Verwandten, Hälfteanteile oder Grundstücke mit Superädifikat. Kaufpreise mit abweichender Widmung gehören in eine eigene Auswertung.
- 2Statistisch prüfenPrüfgrenzen wie das 1,96-Screening, die Tukey-Zäune oder der Grubbs-Test markieren auffällige Werte.
- 3Im Einzelfall entscheidenJeder markierte Wert wird inhaltlich geprüft und begründet entschieden – marktübliche hohe oder niedrige Werte bleiben enthalten.
Statistische Auffälligkeit ist ein Prüfhinweis, kein Ausschlussgrund. Ausgeschieden wird, was beeinflusst oder nicht vergleichbar ist (§ 4 LBG, ÖNORM B 1802-1).
Prüfgrenzen auf einen Blick
Vom Prüfhinweis zur Entscheidung
- 1Prüfgrenze überschrittenDer Wert erhält einen Prüfhinweis.
- 2Einzelfall prüfenKaufvertrag, Vertragsparteien, Objekt, Lage und Vertragszeitpunkt.
- 3Sachlicher Grund festgestelltWert ausscheiden oder mit Zu- bzw. Abschlägen berichtigen.
- 4Kein Grund gefundenDer Wert bleibt – marktübliche Spitzen- und Tiefstwerte gehören dazu.
- 5Entscheidung dokumentierenVergleichsobjekte, Kaufpreise sowie Zu- und Abschläge anführen und begründen (§ 10 Abs. 1 LBG).
Umgekehrt gilt: Ein Preis innerhalb der Prüfgrenzen ist nicht automatisch geeignet – ein Kauf im Familienkreis wird auch bei unauffälligem Preis ausgeschieden.
Im PDF finden Sie die typischen Gründe für das Ausscheiden von Kaufpreisen und ein durchgerechnetes Beispiel aus dem Vergleichswertverfahren mit Grubbs-Test.
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